В поселках, к которым уже подведены основные инженерные сети, цены на земельные участки могут вырасти на 15-20%, а то и на 50%, говорит эксперт Валерий Лукинов
Недоступность ипотеки, дефицит земли и мощностей, а также ориентация на платежеспособную аудиторию покупателей – эти и другие факторы будут влиять на состояние рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2025 году. Об этом рассказал Валерий Лукинов, федеральный эксперт по загородной недвижимости, который встретился с представителями отрасли в Барнауле в Алтайской торгово-промышленной палате. "Толк" публикует некоторые его тезисы.
Даже при трудностях с кредитованием и вступлении в силу нового закона рынок индивидуального жилья весной оживился. Победителями на нем станут те, кто предложит лучший комфорт, считают эксперты
Земля заканчивается
– В 30-километровой зоне от Москвы и Питера земля, к сожалению, заканчивается. Вы на самом деле счастливые люди – у вас вокруг Барнаула еще достаточно много свободных земель. Но я вас уверяю, что пройдет два-три года, и тоже начнет возникать дефицит.
Ставка "рубит" ипотеку
– Есть проблема с высокой ключевой ставкой Центробанка. Брать ипотечные кредиты под 25-30% никто не будет. Поэтому и новые проекты, ориентированные на "ипотечных" клиентов, выходить на рынок в ближайшее время не будут ни в Москве, ни в Питере, ни в других регионах. Станут запускаться только те, которые были задуманы два-три года назад, на них уже получены техусловия, проведена инженерная подготовка.
Отмена льготной ипотеки в прошлом году уронила продажи в ИЖС в два раза. Мы прекрасно понимаем, что более-менее оформлять ипотеку потребители станут при коммерческой ставке в 10-15%. Это более-менее понятная цифра для покупателя. Но такой процент может быть только в случае, если ключевая ставка упадет до 8-9%. Исходя из экспертных мнений финансистов, это произойдет в лучшем случае к концу 2026 года.
В этом году самые оптимистичные сценарии прогнозируют уменьшение "ключа" до 13-15% – к концу года. Но это значит, что ипотеку будут выдавать примерно под 17%. Это тоже нерабочий инструмент.
Дефицит мощностей
На рынке ИЖС в пригороде краевой столицы отмечается спад покупательского интереса. Это связано с политикой государства, которое решило отказаться от дешевой ипотеки
– Заканчиваются также и ресурсы. И в Московской области, и в Ленинградской, уверен, что и в Алтайском крае есть проблемы с подключением к сетям – с газоснабжением, электроснабжением и так далее. Даже имея земельный участок, например 100 гектаров, вы можете не реализовать проект, если не получите мощности.
Мы понимаем, что в тех поселках, где уже проложены дороги, подведены сети, существенно снижаются и фактически обнуляются риски потребителей, потому что это уже готовый продукт. Нет опасности, что поселок не достроят. В таких случаях потенциал роста цен на земельные участки в отдельных поселках я оцениваю в 15-20%, а то и в 50%.
Класс – выше
– Потребители, ориентированные на покупку домов классов "эконом" и "комфорт", я думаю, исходя из ситуации на ипотечном рынке, не будут иметь возможности приобрести и построить жилье. Соответственно, и спрос упадет. Поэтому те компании, которые ориентировались на эти сегменты, должны переключиться на строительство недвижимости класса "бизнес" и "премиум". Соответственно, научиться работать с этими клиентами, уметь работать с тем материалом, который они предпочитают, и иметь те проекты, которые они любят.
Рынок сокращается
– Я побывал на нескольких российских отраслевых конференциях за последний год. И на них говорилось о двух факторах. Первый – многие строительные компании уволили до 50% персонала. Второй – участники рынка ИЖС прогнозируют банкротство до 50% застройщиков.
Поэтому те, кто запускает проекты и работает напрямую с клиентами, рекомендуя застройщиков, должны очень внимательно их выбирать. Как показала практика, даже включение в список рекомендованных банками компаний не гарантирует исключение рисков. Мы все видели истории об обманутых покупателях. Нужно действительно знать определенную компанию и понимать, как она работает и нет ли там финансовых разрывов.
Первомайский район занимает лидирующие позиции в Алтайском крае по вводу в эксплуатацию жилья. По данным краевого минстроя, в 2023-м тут построили почти 124 тыс. кв. метров коттеджей
